Desmentindo algumas “verdades” sobre imóveis

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Foto por rawpixel.com em Pexels.com

Sempre que o assunto imóveis vem a tona, várias e várias frases são repetidas incessantemente, baseadas na crença popular de que elas são verdades incontestáveis. Com isso, muita gente acaba se enfiando em problemas com imóveis, acreditando que está fazendo a coisa certa, quando um pequeno raciocínio poderia salvar a vida financeira de muitas pessoas.

Nesse texto, vou tentar “desmentir” algumas dessas verdades. A intenção aqui não é julgar quem já fez algo assim no passado, até porque as situações mudam, logo, o que era sensato em uma época pode não ser mais assim hoje em dia, e o contrário também é verdade. Então, se você já fez algo baseado nessas verdades populares, não se sinta ofendido. Estou aqui justamente para mostrar o contraponto para cada uma delas.

“Tijolo é moeda forte”

Essa frase é muito repetida, principalmente por quem vive de vender imóveis. Creio que ela teve origem na época da hiperinflação, já que como conta a história, nessa situação as pessoas trocam todo o dinheiro que possuem por ativos reais o mais rápido possível. Com isso, muitas pessoas comparam imóveis nessa época, com o objetivo de preservar seu patrimônio da assustadora inflação que assolou o Brasil principalmente na década de 1980.

“Quem casa quer casa”

Outro mantra muito repetido no Brasil. Eu mesmo ouvi bastante isso na época que me casei. Sempre que alguém vai casar escuta incentivo das pessoas próximas, principalmente as mais velhas, sobre como é importante, e até mesmo necessário, comprar sua casa. O problema é que geralmente jovens casais não tem o capital necessário para comprar um imóvel à vista, precisando recorrer a um financiamento de longo prazo que pode comprometer a saúde financeira deles, e até mesmo o casamento. No Brasil, problemas financeiros são a segunda maior causa de divórcios, depois de traição.

Podcast Vida Rica – Episódio #013 – Quem casa quer casa?

Outra desvantagem de um casal jovem comprar um imóvel assim é que, provavelmente, será um imóvel inadequado para quando decidirem ter filhos e aumentar a família. Então, além de ter uma dívida longa, o casal precisará em breve trocar o imóvel por outro, sem nem ter conseguido quitar o financiamento.

Casais jovens também tem tendência a se mudar com frequência, seja por motivos de estudo ou trabalho. Comprando um imóvel, essa mobilidade fica limitada, o que pode causar impactos no desenvolvimento profissional de ambos.

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Foto por Pixabay em Pexels.com

“Imóvel sempre valoriza”

Creio que essa frase veio na esteira do boom imobiliário pelo qual o Brasil passou recentemente, no começo do século 21. Nessa época, todo imóvel lançado na planta era posteriormente revendido com uma boa margem de lucro quando ficava pronto, já que vivíamos uma bolha e o preço dos imóveis subia sem parar.

O problema é que isso é um ciclo. Chega uma hora que ele se interrompe, e quem ficar com a batata quente na mão pode acabar se queimando.

Foi a mesma coisa que aconteceu com as tulipas na Holanda e com os flats, também no Brasil.

A primeira bolha especulativa da história

“Imóvel não pode ser confiscado”

Realmente, ele não pode ser confiscado para pagamento de dívidas se for o único bem que a pessoa possui, mas ele pode sim ser expropriado pelo estado caso ele queira. Isso aconteceu bastante antes da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016. Muitas famílias tiveram suas casas desapropriadas para as obras relacionadas com esses dois eventos e ficaram a ver navios, como você pode ver nas matérias abaixo feitas pela ESPN:

Olimpíada feita para quem? Obras de desapropriação destroem lares de moradores do Rio de Janeiro

‘Legados’ da Copa devem desapropriar casas de oito mil famílias: 4ª reportagem da série À beira da Copa

“Aluguel é dinheiro jogado fora”

Mentira. Seja pagando aluguel, financiando ou comprando à vista, para morar em algum lugar você terá um custo. Um custo eterno. Você sempre precisará pagar para morar, exceto em casos muito particulares, como quem ganha um imóvel de presente ou mora de favor no imóvel de alguém.

Então, aqui cabe fazer a conta e ver onde você paga menos. Em vários casos, o aluguel sai mais barato do que o financiamento. Você pode ler mais sobre isso no link abaixo, onde fiz uma análise mais detalhada da disputa entre comprar ou alugar um imóvel:

Comprar ou alugar imóvel?

“Pelo menos estou pagando o que é meu”

Isso é verdade, desde que você não atrase a parcela do financiamento. É preciso lembrar que quando fazemos um financiamento, o bem financiado costuma servir como garantia contra a inadimplência. Ou seja, se você não pagar, o banco pode retomar seu carro ou casa.

Então, o imóvel não será seu enquanto você não terminar de pagar todo o financiamento. Enquanto você dever uma parcela, o imóvel pertence ao banco e pode ser retomado em caso de inadimplência. É quase como um aluguel, só que com prazo de contrato bem mais longo, geralmente 30 anos.

“As parcelas são decrescentes”

Novamente, depende. Teoricamente sim, elas são decrescentes no sistema XXX. Entretanto, todo financiamento tem índices de correção. Logo, dependendo da situação, sua parcela pode “cair pra cima”, e aumentar durante um tempo. O que nos leva ao próximo item…

“A TR é zero qualquer coisa”

Só que não. A TR – taxa referencial, varia bastante. Veja aqui o histórico dela:

Histórico TR – Banco Central do Brasil

Como você pode ver, em 24 anos a TR acumulada foi de 192%! Então, sim, ela vai influenciar no valor do seu financiamento, aumentando o valor das parcelas, já que esse índice entra na correção do saldo devedor. Neste post tem um ótimo exemplo sobre como a TR pode gerar saldos residuais no financiamento.

Em outras palavras, saldo residual é aquilo que falta pagar mesmo tendo acabado o prazo do financiamento.

Conclusão

Não estou escrevendo este texto para falar que você jamais deve comprar um imóvel. É apenas um lembrete de que comprar imóveis, apesar de ser um bem físico, real e tangível, também tem seus riscos, assim como outros investimentos. Então, antes de comprar o seu, deve levar em consideração tudo isso, para tomar uma decisão de compra sábia e acertada, minimizando os riscos ao seu patrimônio.

 

 

 

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6 comentários em “Desmentindo algumas “verdades” sobre imóveis

  1. Acho que vale a discussão.

    Eu particularmente sou totalmente contra essas “continhas” de internet que se criam para tentar provar que alugar é melhor do que comprar.

    As contas tentam provar matematicamente, então so vou considerar a parte pratica da coisa… vamos ignorar o fato de que se vc aluga, vc pode mudar de cidade ou de bairro mais facilmente e também ignorar o fato de que se vc comprar vc pode derrubar uma parede, ou fazer o que bem entender, pulamos essa parte.

    Vamos aos fatos sempre ignorados pelas “continhas”

    Nas “continhas da internet”, sempre o FGTS é ignorado. Esse é o primeiro ponto. Eu por exemplo financiei meu apto em 20 anos, paguei ele em 7, pagando apenas as parcelas mensais e acumulando o FGTS para quitar.

    Quando vc compra um imóvel vc “trava” o preço dele. Isso também é ignorado. COm o passar dos anos a tendencia é que vc ganhe mais e como vc travou o preço do seu imovel, essa parcela pesará cada vez menos no seu orçamento.

    As parcelas diminuem sim, entquanto o aluguel é reajustado todo ano, por um indice bem agressivo alias (em 2018 a inflação ficou proximo a 3,80 e o reajuste do aluguel ficará em 7,30, quase o dobro da inflação).

    Exemplo pratico no inicio do meu financiamento eu pagava uma parcela de 1600 e o aluguel aqui era 1300, no ano passado, pouco antes de eu quitar o financiamento com o FGTS a minha parcela estava em 1400 e os alugueis por aqui em torno de 1700 ou 1800.

    O seu FGTS é corrigido em 3% ao ano, se vc nao usa-lo ele será corroido pela inflação.

    O conceito de Independencia financeira é “renda passiva maior que despesas” quando vc compra e quita um imovel vc zera uma despesa, a do aluguel, isso te aproxima da independencia financeira (eu pagava 1400 de parcela, nao pago mais nada, quem alugou continua pagando 1700 de aluguel ou seja, a indepenencia financeira dele sera 1700 mais cara que a minha).

    Se vc “juntar dinheiro” para comprar um imovel de 300, quando vc tiver os 300 esse imovel estara 500, quando vc tiver os 500 ele estara 600…. um dia vc vai conseguir, mas vai demorar bem mais que na continha original, enquanto isso a sua despesa com aluguel esta aumentando porque o aluguel é reajustado todo ano.

    Na hora das continhas o pessoal toma o cenário atual como sendo o cenário daqui 20 anos, é um período muito longo. Não se sabe se o governo vai dar uma canetada e acabar com o FGTS, se nao sera permitido usar FGTS para comprar imovel, a bolsa e os investimentos podem andar de lado ou cair por anos, os valor dos imoveis podem disparar ou ficar mais barato, ou seja é tudo muito incerto para tentar fazer uma conta e dizer que matematicamente compensa…. suas premissas com certeza estarão erradas.

    Ninguém, também considera, que um dia ficará idoso… ja viram um idoso que nao tem casa pra morar ??? fica perambulando pela casa dos filhos…. Se vc nao comprar um imovel quando tiver oportunidade e tudo der errado, é isso que vai acontecer.

    Não estou dizendo se comprar é melhor que alugar, não é isso, so estou dando um outro ponto de vista para a discussão. Existem casos que a pessoa prefere ter a liberdade de se mudar, ou tem planos de morar em outra cidade, ou ter filhos e precisar de um imovel maior, enfim… tudo isso tem que ser levado em consideração.

    Nos ultimos tempos, o pessoal tem disseminado que matematicamente alugar é melhor que comprar, mas chegam a essa conclusão baseado em premissas erradas, partem de premissas atuais, considerando que serão as mesmas daqui 20 anos. E isso é muito perigoso.

    É igual fazer valuation de ações baseado em fluxo de caixa descontado…. peguem um feito em 2012 e cruzem com os dados reais….99% dos casos não vai bater nada com nada…. simplesmente porque as premissas estavam erradas e ainda não temos o dom de prever o futuro.

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    1. Valdir, obrigado pelo seu comentário!
      A única coisa que achei estranha é que vc falou sobre “continhas” em um post que nao tem nenhuma conta, apenas exemplos de que nem tudo que é dito por todo mundo é uma verdade absoluta.
      sobre comprar imóveis, foi o que falei ali no final, nao sou contra, mas o texto é pra abrir os olhos das pessoas para as pegadinhas que existem nesse mercado, que infelizmente, ainda sao muitas.

      e sobre a velhice, concordo com voce. nao sei se terei muitos imoveis no futuro, ou nenhum, como parte do meu patrimonio, mas espero ter pelo menos um para morar e curtir a melhor idade junto com os netos.

      abraço e volte sempre!

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  2. Muito bom! Essa de que os imóveis sempre sobem é bem perigosa mesmo, não só no Brasil mas no mundo todo as pessoas acham isso. Foi essa ideia errada que ajudou a bolha americana do subprime estourar de forma tão feia. Abs M

    Curtido por 1 pessoa

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