A era dos financiamentos pós-fixados

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Foto por Tierra Mallorca no Unsplash

Saudações, financiados e financiadas!

A menos que você estivesse em outro planeta nas últimas semanas, já deve saber que a Caixa Econômica Federal mudou as regras para financiamento de imóveis. Anteriormente, os financiamentos tinham como taxa de juros um valor fixo somado com a TR (taxa referencial). A partir de agora, esses valores serão corrigidos por uma taxa fixa + correção do IPCA, que é um índice de inflação.

Em um primeiro momento, pode parecer mais vantajoso financiar um imóvel agora, afinal a porção fixa de juros da parcela está bem menor (uma redução de até 51% na taxa de juros). Entretanto, o risco agora está bem maior na parte variável da correção. A Taxa Referencial, apesar de atuar como um corretor, um reajuste dos juros dos financiamentos, ficou durante muito tempo próximo de 0, o que traz uma grande previsibilidade ao comprador, que pode estimar com mais clareza quanto precisará gastar nos próximos meses para pagar a parcela do seu imóvel.

Enquanto isso, o IPCA é um índice bem mais volátil, que varia bruscamente a cada ano:

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Fonte: IBGE

Dá pra ver que a desculpa da inflação estar baixa não cola. Pode até estar baixa em 2019, mas e no ano que vem? E daqui 5 ou 10 anos? Impossível prever.

Somando o IPCA com a taxa de juros contratada, é bem provável que no final das contas a taxa de juros seja ainda maior do que nas regras atuais.

Mas os salários também serão corrigidos pelo IPCA!

Um argumento que vi para defender a nova regra de financiamento é que, apesar de o empréstimo ser corrigido pela inflação, os salários também serão. Isso realmente é um fato, mas precisamos deixar de lado a taxa de correção e lidar com os valores financeiros. Para fins de exemplo, vamos considerar o caso abaixo do Sr. Juruna:

Salário de 5 mil reais (65 mil/ano)
Saldo devedor de 200 mil reais
IPCA anual de 5%

Fazendo as contas, temos que o saldo devedor do Sr. Juruna foi corrigido em 10 mil reais naquele ano, enquanto seu salário anual aumentou em apenas 3,25 mil, já considerando o décimo-terceiro. Logo, sua dívida aumentou 6,75 mil acima do seu poder de compra.

Agora imagine um caso ainda pior, onde o IPCA fechou o ano em 10%. Neste caso, o salário anual seria acrescido de 6,5 mil reais (novamente, incluindo o décimo-terceiro), enquanto o saldo devedor aumentaria 20 mil reais!

Partindo para o outro extremo, com uma inflação extremamente baixa, de 1% ao ano, o salário anual aumentaria apenas 650 reais, enquanto o saldo devedor cresceria 2 mil reais no mesmo período.

IPCA ANUAL SALÁRIO ANUAL SALDO DEVEDOR
1%  R$   65.650  R$ 202.000,00
3%  R$   66.950  R$ 206.000,00
5%  R$   68.250  R$ 210.000,00
10%  R$   71.500  R$ 220.000,00

A conclusão é que apesar da taxa de correção ser a mesma, as escalas tem uma diferença absurda, já que o montante da dívida é bem maior que o salário do nosso colega Juruna. Então além da imprevisibilidade do valor das próximas parcelas, já que na nova regra será aplicada a correção mensal baseado no IPCA, a tendência é que o saldo devedor cresça bem mais do que seu poder de compra, principalmente no início do financiamento, onde o saldo devedor é maior.

Apesar dos juros na nova regra parecerem menores à primeira vista, é necessário considerar toda essa situação de descontrole da dívida, que pode subir muito por fatores que estão bem longe do seu controle. Leve isso em consideração na hora de contratar um empréstimo desses.

E claro, se fizer isso, pague essa dívida o mais rápido possível, abatendo o saldo devedor usando todo o dinheiro que puder! Lembre sempre da fórmula dos juros compostos, onde o tempo é exponencial: quanto mais tempo pagando a dívida, mais caro vai custar o imóvel:

Quitar ou não o imóvel?

Desmentindo algumas “verdades” sobre imóveis

Até a próxima!

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2 comentários em “A era dos financiamentos pós-fixados

  1. Excelente!

    Já cansei de tirar a dúvida do povo em relação aos juros imobiliários. Muito se fala na redução deles, que haverá um reaquecimento do setor etc.

    Muita picaretagem.

    Se a melhor opção no tesouro é o IPCA + 2045, imagine você carregar um financiamento corrigido pelo IPCA durante 30 anos?

    Tem que tomar ferro mesmo.

    Abração.

    Ps: Juruna ficou feliz com a referência.

    Curtido por 1 pessoa

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