Revitalização: o turnaround do mercado imobiliário

Fonte: http://protecnica.eco.br/

Reviravoltos e reviravoltas, saudações!

No mercado financeiro, é comum surgirem histórias sobre turnarounds de empresas. Esse termo pode ser traduzido como recuperação. Uma empresa com uma trajetória descendente, declinante, caminhando a passos largos rumo à falência, acaba sendo recuperada e passa novamente a gerar valor e lucro para seus investidores. É quase como uma arremetida de um avião: quando está próximo de bater no chão, ele muda de trajetória e levanta voo novamente.

No mercado imobiliário, que não deixa de ser uma pequena parte do mercado financeiro, também existe um turnaround. Neste caso, ele é conhecido por outro nome: revitalização.

Sempre que uma administração pública anuncia um projeto de revitalização de alguma área urbana atualmente degradada, crescem os olhos dos investidores do mercado imobiliário para essas áreas. E para eles faz todo o sentido: é muita grana envolvida, que pode trazer bons lucros por um investimento baixo. Entretanto, é algo sempre muito arriscado. É comum que esses projetos de revitalização deem errado, ou mesmo sequer saiam do papel:

https://www.gazetadopovo.com.br/haus/urbanismo/por-que-a-revitalizacao-da-rua-sao-francisco-falhou/

https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/2020/07/08/reforma-no-vale-do-anhangabau-no-centro-de-sp-ja-custou-pelo-menos-r-17-milhoes-a-mais-do-que-o-previsto.ghtml

https://pt.wikipedia.org/wiki/Projeto_Nova_Luz

Claro, também existem os projetos que dão certo:

https://wribrasil.org.br/pt/blog/2018/03/cinco-projetos-urbanos-que-transformaram-suas-cidades

Meu ponto é: assim como o turnaround de empresas listadas em bolsa, a revitalização urbana é uma coisa que pode ou não dar certo. A diferença entre mim, você e o grande investidor, é que o grande investidor pode se dar ao luxo de eventualmente perder algum dinheiro nessa empreitada. Eu e você não.

Como pequenos investidores, nós podemos correr um risco grande de ter um prejuízo pequeno, mas jamais correr um risco pequeno de ter um prejuízo grande.

Seduzido pelo canto da sereia de um projeto de revitalização, muita gente acaba comprando um imóvel nessas áreas, acreditando na futura valorização da região. Só que como mostrei antes, esses projetos podem não dar certo, ou podem sequer ser executados. Isso leva o comprador da casa, apartamento ou sala comercial a amargar um belo prejuízo, e ainda ficar com um imóvel em uma região pouco atrativa da cidade.

É mais fácil uma área boa continuar boa do que uma área ruim se tornar boa. Então, quando for comprar um imóvel, sempre dê prioridade para a localização, e avalie a situação atual e real do local. Não acredite em promessas, planos ou projetos, por mais sólidos e exequíveis que eles possam parecer.

O grande investidor do mercado imobiliário pode correr o risco de um projeto desses não dar certo, simplesmente porque ele já tem muitos ativos espalhados por aí. Ele está diversificado, enquanto nós temos o suficiente para comprar apenas um ou dois imóveis, então não podemos nos dar ao luxo de cometer um erro e adquirir um ativo em um péssimo lugar. E a localização é praticamente a única coisa que não pode ser alterada em um imóvel. Quase sempre é possível ampliar, reformar, demolir ou reconstruir um imóvel, mas é praticamente impossível levar ele de um lugar para outro. Logo a localização torna-se primordial na hora de fechar um negócio.

Isso é uma coisa muito, muito importante de repetir sempre: contexto importa. É legal ler os livros sobre o Warren Buffett, o Charlie Munger, o Luiz Barsi, só que eles têm muito, mas muito mais dinheiro para investir do que nós. A escala é totalmente diferente. Então sempre que você for pensar em seguir alguma estratégia indicada ou aplicada por estes grandes tubarões do mercado, lembre-se sempre do contexto. A sua vida é muito diferente da deles. A sua capacidade de investimento também. Não podemos cometer erros que nos tirem do jogo, que nos tirem do mercado.

Finalizando: tome sempre muito cuidado com as promessas de recuperação, revitalização ou turnaround. Elas podem não sair do papel e você que acaba ficando com o mico na mão.

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