Lar, Doce Lar – Tirando seu sonho do papel

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A casa própria é o sonho, o projeto de vida de 9 entre 10 brasileiros. Em geral, é o bem de maior valor adquirido por uma pessoa ao longo de sua vida. Justamente por isso é um projeto que merece todo o carinho, dedicação e atenção em cada detalhe. Um descuido pode se transformar em uma dívida milhares de reais maior ou em uma queda bruta na qualidade de vida da família.

Nesta série de artigos vou escrever detalhadamente todos os pontos que merecem sua atenção na busca do seu sonho.

Construir ou comprar pronto?

Essa pergunta depende basicamente de uma coisa: tempo.

Tudo vai depender de quanto tempo você pode esperar para se mudar para o novo imóvel. Se você precisar se mudar imediatamente ou em poucos meses, terá que comprar o imóvel já pronto, fazendo no máximo uma pequena reforma e conserto das avarias que existirem.

Agora se você puder esperar alguns anos para se mudar, já pode incluir entre as possibilidades a construção de um imóvel.

Outra coisa que também tem influência nessa questão é a situação da região onde você pretende morar. Se é um bairro mais antigo, onde a urbanização já está consolidada, então fica difícil construir algo do zero, já que não haverão terrenos disponíveis. Nesse exemplo, restará a opção de comprar um imóvel pronto, reformando-o se for necessário. Agora se você quer morar num loteamento recém-lançado, num condomínio fechado, as chances de você encontrar um terreno legal são bem maiores. Aqui já fica viável construir a casa do jeito que voce imagina.

Entre construir e comprar pronto, existe um híbrido: a compra na planta.

Digo que é um híbrido porque ao mesmo tempo que você vai comprar um imóvel pronto, sem precisar ficar cuidando da obra passo-a-passo, será necessário aguardar o prazo de construção do edifício, que costuma ser de três a quatro anos.

Uma vez que você já tiver definido isso, vamos ao próximo passo.

Qual imóvel eu devo comprar/construir?

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Aqui vale a máxima “cada caso é um caso”. Essa avaliação depende do tamanho da sua família, das suas necessidades de espaço, se você tem ou não tem animais de estimação, se é importante ou não ter um quintal, um jardim, uma piscina, uma churrasqueira, área de lazer, a quantidade de vagas de garagem que sua família precisa.

Se a opção for pela construção, sempre contrate todos os projetos: arquitetura, estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, e o que mais for necessário para a sua obra. Isso custa um pouco mais na época da construção, mas te livra de vários problemas futuros, principalmente relacionados a manutenção. Não é incomum ver casos de demolição desnecessária pra consertar um vazamento, apenas porque o dono não tem o projeto hidráulico da casa, e o encanador precisa ficar “procurando” a tubulação. Além disso, com um projeto bem feito e detalhado, o orçamento da obra é muito mais preciso, facilitando seu planejamento de gastos durante a obra.

Por último, mas não menos importante: o preço do imóvel precisa ser condizente com sua capacidade de pagá-lo.

Comprar na planta é bom negócio?

Eu, particularmente, penso que a compra de um imóvel na planta é muito arriscada. Do meu ponto de vista, as desvantagens da compra na planta são muito maiores do que as vantagens.

A principal desvantagem é que você compra algo que ainda não existe. Quando você assina o contrato de um imóvel na planta, voce está comprando uma promessa. Sempre existe a chance de a construtora não entregar o imóvel, por maior que ela seja. Buscando rapidamente na internet, encontrei quatro casos de construtoras que faliram e deixaram os proprietários a ver navios. Em alguns casos, como no da Encol, os próprios compradores tiveram que concluir a obra. Os outros três casos que encontrei aconteceram em Santa Catarina, Santos/SP e no Espírito Santo.

Além da chance de não receber o imóvel, também existem problemas com prazo de entrega. Raramente as construtoras cumprem o prazo, o que acaba afetando seu planejamento financeiro, já que você precisa continuar morando em outro lugar, geralmente de aluguel, por mais tempo. As vezes afeta até mesmo o planejamento pessoal, já que muitas pessoas condicionam a entrega do imóvel com a realização do seu casamento, ou com o nascimento de um filho, por exemplo.

Outra desvantagem da compra na planta é que os vícios e defeitos de construção começam a aparecer somente depois que a obra já está pronta. Problemas com encanamento, energia elétrica, defeitos no revestimento, e até problemas com elevadores tortos. Como o empreendimento é novo, é impossível saber de qualquer problema do prédio ou da vizinhança antes de se mudar pra lá.

Comprar na planta, no momento atual, também pode ser financeiramente desvantajoso. Muitas construtoras estão vendendo os imóveis prontos por um valor menor do que foram negociados na época da construção. Aqui tem só um exemplo dos vários que se pode encontrar no Reclame Aqui.

Usando as desvantagens do imóvel na planta a seu favor

É possível tirar proveito de todas essas desvantagens que existem na compra de um imóvel na planta.

Depois que souber o valor do imóvel, simule um financiamento. Pegue o valor das parcelas e invista mensalmente enquanto o imóvel está sendo construindo. Fazendo isso, você já resolverá dois problemas: vai verificar se tem capacidade financeira de pagar o financiamento, e vai acumular um bom valor pra dar de entrada e reduzir o valor do empréstimo.

Quando o imóvel ficar pronto, ainda não compre. Procure uma unidade disponível e more de aluguel por pelo menos 1 ano. Esse prazo será suficiente para verificar se o imóvel atende a todas as suas necessidades, descobrir como é a vizinhança em questão de barulho, transito, facilidades do cotidiano, e também saber se o imóvel está apresentando algum problema sério de construção, como vazamentos, infiltrações, problemas elétricos, rachaduras, entre outros.

Depois desse período, se você gostou mesmo do imóvel, do bairro, ele não apresenta problemas construtivos e atende todas as suas necessidades, parta para a compra.

Entre em contato com a construtora para comprar uma das últimas unidades, se aproveitando dos descontos que elas oferecem para se livrar logo desses imóveis, ou mesmo adquira o imóvel de outro morador. Muitas pessoas fazem o financiamento sem planejamento, e não suportam por muito tempo o pagamento das parcelas. É comum aparecerem várias unidades a venda depois da entrega das chaves.

Usando números para ilustrar o exemplo:

  • valor do imóvel: R$ 200.000,00
  • valor da entrada: R$ 40.000,00 (se não tem o valor da entrada, não financie!)
  • valor da parcela, segundo alguns simuladores, com CET (custo efetivo total) de 10%: cerca de R$ 1.200,00
  • aplicação na poupança, do valor da entrada + parcelas durante a construção: R$ 93.000,00

Veja que foi possível acumular quase metade do valor do imóvel durante a construção. Se financiar agora, usando os R$ 93.000,00 de entrada, a parcela cai pra R$ 930,00. Bem mais barato, não?

Claro, as taxas de juros e valores de parcela podem variar com o tempo, mas este exercício serve pra visualizar um caso bem trivial.

Usei o simulador de financiamento imobiliário do Banco do Brasil e o simulador de poupança do Carteira Rica.

Seguindo essas orientações, você economiza dinheiro e agora pode comprar um imóvel com muito mais paz e tranquilidade.

Quero comprar à vista. Onde investir?

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Todo dinheiro que tem um objetivo definido deve ser aplicado em algo que não possa trazer perdas ao investidor. Por esse motivo, de cara já descartamos a renda variável (bolsa de valores e afins). Imagina a situação de ter cerca de 70 ou 80% do valor do imóvel acumulado, e a bolsa passar por uma crise, fazendo seu montante reduzir abruptamente?

Restam as opções de renda fixa: poupança, títulos do Tesouro Direto (TD), CDB, LCI, LCA. Calma, não se assuste com a sopa de letrinhas, vou explicar o que cada é cada uma.

A poupança é o investimento mais conhecido e utilizado no Brasil. Seu rendimento depende da taxa Selic atual. Veja no quadro abaixo:

regras de cálculo da poupança
Fonte: Magnetis

A TR é uma taxa calculada pela média de rendimento dos Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) de 30 dias, que são negociados a taxas pré-fixadas entre os maiores bancos do país.

Dentre as opções disponíveis, ela é a que tem o pior rendimento.

Os demais são títulos de renda fixa encontrados em qualquer corretora de valores. Para investir neles é bem fácil. Só é preciso abrir conta em uma corretora, o que pode ser feito pela internet no site de cada, e começar a investir.

Aqui é necessário definir o prazo em que você pretende comprar o imóvel. Se seu prazo for menor que 5 anos, vale a pena se utilizar dos CDBs, LCI e LCA, já que esse é o prazo máximo de vencimento desses títulos que voce irá encontrar.

Agora, se o prazo de investimento para compra do imóvel for maior que 5 anos, recomendo a aplicação em títulos do Tesouro Direto, mais precisamente o Tesouro SELIC, já que caso surja uma oportunidade de compra do seu imóvel antes do prazo planejado, você pode resgatar o valor do título sem perder dinheiro, diferente de outras opções do Tesouro Direto.

No CDB e no TD incide imposto de renda, que varia entre 15% e 22,5% do rendimento, dependendo do prazo que o montante fica aplicado. Veja a tabela abaixo:

alíquota IR TD
Fonte: Site do Tesouro Direto

Os investimentos em LCI e LCA não tem incidência de imposto de renda, porém seus rendimentos são menores. Logo, não faz diferença no valor final que será resgatado.

A poupança também não tem incidência de imposto de renda, mas como disse anteriormente, é a opção com o pior rendimento.

Todos essas aplicações são seguradas pelo FGC – Fundo Garantidor de Crédito, segundo as regras abaixo:

  • Teto para investidor vale para cada período de 4 anos, por CPF ou CNPJ. Após 4 anos, o teto é restabelecido.
  • A contagem do período de 4 anos se inicia na data da liquidação ou intervenção em instituição financeira onde o investidor detenha valor garantido pelo FGC.
  • Permanece inalterado o limite de ​R$ 250 mil por CPF ou CNPJ e conglomerado financeiro.
  • Aos investimentos contratados ou repactuados até 21 de dezembro de 2017 não se aplica o teto de R$ 1 milhão a cada período de 4 anos.

Para informações mais detalhadas, acesse o site do FGC.

Pessoalmente, o que eu escolheria? Eu aplicaria em títulos do Tesouro Direto que coincidem com o prazo pretendido pra usar o dinheiro, seja comprando ou construindo. No site do Tesouro Direto você pode verificar todos os títulos disponíveis.

Compre sempre títulos indexados ao IPCA. Esses títulos oferecem como remuneração uma taxa de juros + a inflação (IPCA) acumulada no período. Dessa forma, seu dinheiro será sempre corrigido pela inflação e você não perde poder de compra.

Um imóvel não são apenas paredes

Quando for calcular o valor necessário para comprar/construir seu imóvel, lembre-se que um lar não é feito apenas de piso, paredes e teto. Será necessário comprar mobílias, eletro-eletrônicos, pagar impostos, registrar o imóvel no cartório. Tudo isso demanda dinheiro. Tenha uma reserva para usar nesses itens.

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E no caso de construção, também é bom deixar uma folga no orçamento para eventuais necessidades e imprevistos da obra. Nem tudo pode ser previsto no projeto, por melhor que ele seja. Além disso, durante a construção, sempre aparecem itens que podem ser alterados, e acabam ficando mais caros do que o planejado.

Espero que tenham gostado! Eu poderia ter dividido o texto em 4 ou 5 partes, mas achei melhor postar ele integralmente. Se ainda ficaram algumas dúvidas, deixe sua pergunta na caixa de comentários.

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Comprar ou alugar imóvel?

comprar ou alugar

Já faz um tempo que queria escrever sobre o tema, mas não encontrava inspiração. Foi então que recebi uma newsletter da MRV, com indicação do post abaixo no blog deles. Recomendo que leia antes de prosseguir com a leitura:

Entenda por que é melhor ter um imóvel próprio – Blog da MRV

Não questiono que é importante ter um imóvel próprio, principalmente na velhice, já que ficar se mudando na terceira idade pode ser um incômodo, principalmente se a pessoa tiver uma saúde mais frágil e necessitar de tratamentos especiais.

Porém, a compra de uma casa ou apartamento é uma das coisas mais caras que as pessoas fazem na vida, e tomar uma decisão ruim com certeza trará impactos negativos no restante da sua vida.

Moradia é um custo

Independente do tipo de moradia que você tem (casa própria, financiada, alugada), ela sempre será um custo, não tem como fugir disso. E como toda despesa, o natural é tentar encontrar o melhor custo-benefício, ou seja, morar da melhor maneira possível, pelo menor preço.

Se você tiver todo o dinheiro necessário, a escolha é óbvia: compre à vista e seja feliz. Não tem nem o que pensar aqui.

Agora, se você nem de longe tem o valor necessário para adquirir sua casa ou apartamento, restam as opções de financiar ou alugar um imóvel.

Pra tomar essa decisão, você precisa levar em consideração principalmente dois fatores: a taxa de juros cobrada no financiamento e o tempo que você pretende morar naquele imóvel.

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Taxas de juros

No momento que escrevo esse texto, em abril de 2018, as taxas de juros cobradas pelos bancos para financiamentos imobiliários estão bem altas, superando a remuneração obtida na renda fixa em geral.

Além disso, se você pegar o mesmo imóvel e comparar os valores de venda e de locação, é bem provável que no financiamento você pague o dobro do valor do aluguel.

Logo, nesse caso, é melhor ficar no aluguel, já que você vai gastar menos pagando a locação do que pagando a parcela do financiamento. Isso permite que você more num imóvel similar, porém gastando menos e podendo aplicar a diferença.

Se fosse há alguns anos atrás, poderia acontecer a situação inversa: os juros do financiamento serem bem menores do que o rendimento das aplicações de renda fixa. Aí sim valeria a pena financiar, e não pagar aluguel.

Se você tiver dúvidas quanto a isso, é só fazer uma simulação em relação ao imóvel que te interessa. Veja qual o valor atual do aluguel de um imóvel igual ou parecido, e quanto ficaria o financiamento deste mesmo imóvel. Comparando os números é fácil tomar a decisão mais vantajosa.

Tempo de permanência

Esse item é bem importante de se avaliar também: veja qual seu interesse em permanecer naquele imóvel ou mesmo naquela cidade por muito tempo.

Geralmente quando somos mais jovens, é normal não se fixar muito tempo em um mesmo lugar, seja por causa dos estudos, faculdade, ou por ofertas de trabalho, vagas em concursos públicos. Neste caso, não faz muito sentido financiar um imóvel por 30 anos, mesmo que a parcela seja baixa. Afinal, você não pretende ficar ali por tanto tempo. Busque alugar uma residência que se adeque as suas necessidades.

Agora, se você já tem família, filhos, uma certa estabilidade na sua carreira, não pretende mudar de cidade ou de bairro até o fim da vida, o financiamento pode ser mais indicado pra você. Mas lembre-se de financiar um imóvel adequado as suas necessidades e capacidades. É burrice comprar um imóvel com 4 quartos, gigantesco, se só um casal vai morar nele. O exemplo contrário também é válido: se você tem família grande, comprar um apartamento de 40 m² não vai te satisfazer.

E se optar pelo financiamento, pague o mais rápido possível. Quanto mais rápido quitar, menos ele vai te custar.

Minha opinião

Eu, particularmente, sou mais favorável ao aluguel, mesmo no caso do financiamento compensar. No aluguel você tem mais mobilidade, pode se mudar sempre que for necessário (mudança de emprego, necessidade de estudo, diminuição da renda) ou conveniente (vizinhança barulhenta, violência, favelização do bairro), e ainda não te obriga a fazer uma dívida muito longa. Lógico que o aluguel tem suas desvantagens, como não poder deixar o imóvel do seu jeito, ter que pagar os reparos sempre que se muda, precisar de fiador, mas no meu modo de ver os benefícios superam os prejuízos.

E você, o que prefere? Qual sua opinião? Deixe seu comentário!

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Quitar ou não o imóvel?

imovel na planta

Uma das perguntas mais feitas internet afora quando o assunto é dinheiro, é se vale a pena ou não quitar um imóvel que está financiado.

Temos algumas opiniões divergentes: enquanto alguns defendem que não se deve quitar uma dívida que está sob controle, outros acham que a melhor coisa a se fazer é livrar-se logo do problema.

Eu vou dar a minha opinião explicando do jeito que mais gosto: usando números.

Quita logo esse imóvel!

Na minha opinião, a melhor opção é sempre quitar o imóvel logo, pagando o financiamento da maneira mais rápida possível. E isso é fácil de entender usando a lógica.

Como exemplo, vou usar a compra do terreno que já citei em outro post:

terreno

Valor do terreno à vista: 200 mil.
Valor do terreno caso financiado em 15 anos: 296 mil reais.

Só isso aqui já mostra como não compensa prolongar a dívida: você vai gastar quase 300 mil reais para ter um bem que vale 200 mil. Quase 50% mais caro! Sem falar no fato de ficar 15 anos com um boleto bem gordinho pra pagar (nesse exemplo, a parcela era de quase 1.600 reais por mês).

Pagando o imóvel à vista, ou em um prazo menor, você vai desembolsar menos para ter o mesmo terreno. Lembre-se dos juros compostos! Quanto maior o prazo, maior o valor final! E se os juros compostos são uma dádiva quando estão a seu favor, eles são muito ruins quando estão contra você!

E quanto maior o valor financiado e maior o prazo, pior fica. É bem provável que fazendo simulações nos bancos, você encontre um valor final de 2 a 3 vezes o valor do imóvel, ou seja, se financiar um imóvel que custa 300 mil reais à vista, provavelmente vai desembolsar entre 600 e 900 mil reais ao longo dos 30 anos de financiamento.

Mais uma coisa importante que me lembraram nos comentários: o imóvel só é seu realmente quando estiver quitado. Até lá, ele pertence ao banco que o financiou, e em caso de inadimplência, o imóvel vai ser retomado e leiloado pelo banco. E isso pode acontecer a qualquer tempo, não interessa se você já pagou quase todo o financiamento.

Por isso, se você tem dívidas, use todo o dinheiro novo que entrar para quitar esse financiamento! Deixe apenas a sua reserva de emergência intocada.

Mas e meus investimentos? Vou ficar todo esse tempo sem fazer aplicações?

Muita gente se pergunta se vale a pena quitar o imóvel e deixar de investir. Digo que vale! Juros de financiamentos imobiliários, com raras exceções, são sempre maiores do que os rendimentos que você vai obter nos seus investimentos.

casa na praia

Outra coisa importante: o imóvel quitado fará parte do seu patrimônio. Não é como se você estivesse deixando de investir para torrar dinheiro. Você apenas está acelerando o processo de quitação, e se livrando de possíveis imprevistos futuros.

Concorda? Discorda? Deixe seu comentário!

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